La venta de una vivienda, haya sido adquirida mediante herencia o mediante compra-venta o donación, tiene el mismo tratamiento fiscal, si bien sí tiene un aspecto que debe ser tenido en cuenta si se trata de una herencia o donación: la valoración del inmueble en dicha herencia o donación.
Tradicionalmente el valor que se incorporaba en la escritura de aceptación de herencia o donación era el mínimo posible, siendo ese “mínimo posible” el que resultaba de la aplicación de unos coeficientes sobre el valor catastral del bien, de tal forma que la revisión de dicho valor por parte de la Agencia Tributaria no fuera prioritaria.
Sin embargo, en la actualidad esa filosofía no resulta la más acertada, especialmente en las Comunidades en las que el Impuesto de Sucesiones y Donaciones resulta más económico que la tributación de la ganancia patrimonial en el IRPF, motivo por el cual acostumbra a ser más aconsejable (es preciso analizar los casos de forma individualizada) incorporar el verdadero valor de mercado tanto por coherencia como por eficiencia fiscal.
Volviendo a la tributación de la venta del inmueble, los impuestos a los que deberá hacer frente el vendedor de un inmueble son, fundamentalmente dos:
- Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas: El vendedor deberá tributar por la ganancia patrimonial, incluyendo dicha ganancia patrimonial como parte de la base imponible del ahorro, con un tipo impositivo progresivo entre el 19% y el 23% en función del importe de la ganancia patrimonial. Por simplificación del presente artículo, omitimos las referencias al régimen transitorio para bienes adquiridos antes del 31-12-1994, los cuales tienen un tratamiento algo distinto y más complejo.
- Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos Urbanos: Sin querer entrar en la polémica suscitada alrededor de este impuesto y sus particularidades, el concepto esencial consiste en que, si entre el momento de la adquisición del inmueble y el de la venta el terreno ha experimentado un incremento de valor, procede liquidar este impuesto, el cual se calcula a partir del valor catastral del suelo en el momento de la venta.
Finalmente, la venta del inmueble deberá ser otorgada ante Notario y deberá ser presentada ante el Registro de la Propiedad correspondiente con vistas a la inscripción del cambio de titularidad, siendo de cuenta y cargo de la parte compradora dichos gastos siempre y cuando así se especifique en la escritura, dado que en caso contrario la primera copia auténtica de la escritura sería por cuenta de la parte vendedora tal y como establece el Código Civil.
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