Es buen momento para alquilar inmuebles. En Barcelona, de promedio, tardas 7 visitas en tener inquilino. Los millennials prefieren el alquiler a la compra de vivienda, pero siempre de viviendas en el centro. El turismo residencial tira con fuerza de la demanda. Sin embargo, la pregunta es: ¿qué pisos escoger si quiero rentabilidad con tranquilidad?
Pisos para invertir en Barcelona
El tamaño ideal
El informe inmobiliario Bankinter 2017 determina que el piso más deseado en compra es de 100m2 pues encaja como piso tipo para aquellas familias con demanda de reposición y mayor necesidad de espacio. Estos 100m2 son el limite por la parte alta para valorar la compra de un piso y destinarlo a alquiler.
El metraje óptimo creemos son los 75-80m2 construidos pue existe un umbral a partir del cual, más m2 no suponen incrementos en las rentas en la misma proporción y menos m2 implican inquilinos con perfil económico menor y mayor posibilidades de incumplimiento. Con estos 80m2 obtendremos un perfil de inquilino cumplidor en los pagos que disfrute de 2 o 3 habitaciones según la vivienda. Dispondremos de parejas consolidadas, familias e incluso solteros con niveles salariales sólidos.
Además, si algún día decides vender tu propiedad, con esta superficie tendrás como compradores inversores pero también familias jóvenes, doblando así tu público objetivo, tu demanda. Con metrajes inferiores a 75m2, tus únicos clientes serán inversores y si los tipos de interés o la situación económica varían puedes ver reducidas tus opciones de venta.
Nivel de acabados de la reforma
El nivel de acabado del piso determinará, en gran medida, el precio de alquiler y por tanto, el perfil del inquilino. Los pisos reformados por Privalore, tienen un nivel de acabados altos, atrayendo un perfil de inquilinos con notable capacidad económica. Se consciente que, según como reformes tu piso o esté reformado, atraerá el interés de un tipo u otro de inquilino. Reformas con alto nivel, clientes de alto nivel e internacionales.
Incluso el hecho de amueblarlos o no tiene incidencia en la relación con el futuro inquilino. Amueblarlos puede facilitar que el futuro inquilino vea que “cabe” en cada dependencia y, si se realiza con diseño y gusto neutro, puede facilitar su alquiler. No obstante, se consciente que los inquilinos que alquilan y ponen ellos mismos el mobiliario, están un 30% más de tiempo en ese piso y además, te ahorras los inconvenientes de las llamadas por desperfectos o mal funcionamiento de los mismos y la obligación de reponerlos. Nuestra sugerencia es que pruebes inicialmente alquilar sin muebles. Actualmente, 7 son las visitas necesarias para alquilar un inmueble y, con este nivel de demanda, no tiene sentido amueblar. Amuebla sólo si hay dificultades.
El margen a ganar
Si como particular eres ajeno al inmobiliario, no eres profesional del sector, entiendo que tu única estrategia inversora posible es adquirir pisos reformados, en buenas condiciones, y alquilarlos. Por tanto, tu margen se limitará a la propia rentabilidad del alquiler, entre el 3-3,5% anual según el barrio, y el incremento de su precio por las propias subidas del mercado, un 7% anual el 2015 y un 16% anual el 2016 tal y como puedes constatar en Idealista.
No obstante, con Privalore existe la posibilidad que, aún sin ser del sector, ganes también por la reforma del mismo entre un 12-17% anual y obtener así un mayor margen. No le pagues a otro por un piso reformado y que el margen se lo quede él. Con Privalore puedes ser tú quién disfrute de ese margen.
Privalore es la primera promotora inmobiliaria abierta a todos. Más de 150 inversores ya han invertido con nosotros y entre ellos, algunos se han quedado el inmueble reformado en propiedad para la alquilarlo posteriormente, habiendo ganado también parte del margen de la reforma con nuestra ayuda. Contáctanos y averigua cómo.
La mejor ubicación
Es posible obtener mayor rentabilidad por alquiler en barrios periféricos de Barcelona pero por su mayor riesgo y volatilidad. En este artículo veréis las rentabilidades por barrio.
Nuestra recomendación es centro, centro y centro aun sacrificando rentabilidad. Entendemos que tu intención es proteger tus ahorros y, a la par, obtener algo de rentabilidad. En este caso, la elección es el centro. El centro, en concreto el Eixample, ha recuperado prácticamente ya los niveles de precios precrisis, demostrando una vez más que el inmueble céntrico es un activo sólido que a largo plazo, aún con crisis por el medio, aguanta su valor. De hecho, los medios citan una Barcelona a dos ritmos donde los barrios céntricos y notable capacidad adquisitiva ya están al 80-90% de los precios del 2017.
Además, en el centro dispondrás de una clientela nacional pero también internacional y por tanto, no dependerás tanto de la situación económica española para encontrar inquilinos. Por todo ello, te recomendamos centrarte en el Eixample pues tendrás una rentabilidad aceptable con menor riesgo con respecto a la periferia.
El precio de compra
Los precios se han incrementado a un precio muy notable, un 7% el 2015 y un 16% este 2016. Deberás visitar muchos pisos antes de encontrar el que te satisfaga en precio, ubicación y distribución. Más aún cuando el mercado, tan activo, no ayuda a contener los precios. En Privalore estamos comprando los pisos con un descuento medio respecto a tasación del 9%. Por tanto, es posible adquirir viviendas a precio razonable. Estamos adquiriendo las fincas entorno a los 3.000-3.500€/m2 para que tengáis una referencia. Sin embargo, ten en cuenta que esta referencia será caduca a medida que el mercado se mueva. Otra referencia más estable sería aplicar un descuento del 10-15% respecto a los precios demandados en Idealista o Habitaclia.
Por otra parte, debes considerar que los precios de los pisos con tamaño inferior a 75m2 son irracionales, son extremadamente caros y sólo por encima de este metraje, se empiezan a racionalizar, a ser accesibles.
¿Con financiación bancaria?
El precio actual de la financiación bancaria la hace su rentable. Comprar la vivienda con un 30% de hipoteca, le da a la operación un extra de rentabilidad. No obstante, si dispones del total de los fondos para la compra y no tienes ninguna otra oportunidad para rentabilizarlos, no pidas hipoteca pues es mejor que sean tus fondos los que rindan y no lo del banco.
¿Qué agencia escojo para alquilar?
La agencia inmobiliaria que escojas ha de estar en línea con el perfil de inquilino que se ajusta a tu piso. En nuestro caso, los pisos de Privalore encajan mejor con una agencia con clientela internacional (Engel & Völkers o Lucas Fox) que con la agencia del barrio. Además, estás agencias suelen chequear al detalle la capacidad de pago del cliente.
Piensa quien dispone del inquilino que más apreciará el valor de tu vivienda siendo buen pagador.
¿Qué tipología de alquiler realizar?
Si quieres tranquilidad, dedícate a alquiler la vivienda con el contrato de alquiler habitual para estancias largas. El alquiler diario sin licencia en la ciudad está prohibido y el alquiler de temporada es, desde nuestra opinión, una locura pues aunque los ingresos son altos también los son los gastos. Has de tener el piso impecable incurriendo en gastos una y otra vez y dedicar un tiempo ilimitado para mantener un nivel de comodidades para el inquilino elevadísimo. Este tipo de alquiler a quién más beneficia es a la agencia que lo gestiona, comisionado por todo, pero no al propietario del inmueble.
¿Otros gastos o características a tener en cuenta?
Un piso puede ser adecuado para alquilar pero no para vivir como propietario. Te aconsejamos tengas en cuenta esta afirmación. Los inquilinos quizá premien la ubicación del inmueble y no consideren tan relevante la luminosidad del piso o sus vistas. Tenlo en cuenta al comprar. Busca viviendas que encajan con ambas tipologías de cliente (comprador o inquilino) y, de este modo, podrás venderlo más fácilmente en el futuro.
Vigila también con las particularidades del piso: vistas a la Sagrada Familia, terraza de 60m2, etc. Todas estas singularidades que le dan un plus al piso son difíciles de valorar económicamente. Un inquilino pagará mucho por ellas (siempre que tenga capacidad) y otros no. No limites tu clientela, busca pisos que encajen a todos, pisos sin singularidades, con un precio de venta razonable que te permita un precio de alquiler también razonable y dale personalidad, dótalo de singularidad con la reforma de su interior (¿qué tal una pared de obra vista en el pasillo?).
Por cierto, si compras terrazas con algún elemento anexo (cuartillo, lavadero, etc.). Verifica que estos elementos anexos cumplen con la normativa urbanística y tuvieron el permiso de la comunidad. Si no lo haces, quizás pagues por algo que no puedas mantener.
