Dos aspectos son los que determinarán el regreso a la normalidad: sentirnos seguros al visitar un inmueble o que alguien venga a nuestra vivienda para ver si le interesa y la seguridad en el empleo, es decir, garantías de ingresos.
Dicho lo anterior, las experiencias anteriores de otras crisis nos han hecho aprender muchas cosas, y quizás la principal es que, pasados los momentos más críticos, la recuperación del mercado inmobiliario siempre ha sido muy intensa, incluso superior a la prevista. Pero, ¿cambiará en algo?
En relación al precio, expertos como Gonzalo Bernardos estiman una reducción del 10% para las primeras operaciones post covid y una recuperación del 7% en el año siguiente. En Barcelona o Madrid los ajustes serán menores. En este sentido, cabe destacar:
1. El “valore refugio” del inmobiliario compensará parte de la caída.
Volatilidad en los mercados de valores, productos de inversión sin rentabilidad por los bajos tipos de interés, contención en los precios de los inmuebles tras el covid-19 y una notable demanda de alquiler, suponen unas condiciones excepcionales para que los inversores vean el mercado inmobiliario como una gran oportunidad, como un valor refugio. Éstos ciertamente comprarán con importes más ajustados, pero, con su actividad, sostendrán el mercado compensando parte de la caída.
2. La obra nueva y grandes tenedores sostendrán los precios.
A los oportunistas les va mucho más difícil encontrar donde invertir porque el mercado está mucho más saneado que en la crisis financiera del 2008.
Ahora los grandes tenedores e incluso las promotoras de obra nueva, no tienen necesidad urgente de vender porque no han abusado de los préstamos bancarios. Los fondos con los que han construido las nuevas obras son mayoritariamente propios. Después del 2008 aprendieron la lección: los bancos aprietan. Por tanto, si la obra nueva resiste mejor el envite, limita la reducción de sus precios, la segunda mano se beneficia sus precios tienen una relación directa con la obra nueva.
3. Empoderamiento del comprador en los meses posteriores.
Ante la desaparición de una parte de los compradores, las compraventas las compraventas de viviendas bajarán cerca de un 20% este año y se recuperarán con una subida del 14% en 2021. Los propietarios estarán más receptivos a sus ofertas, aunque obviamente la decisión final de venta les corresponde a ellos. Para recibir ofertas razonables será vital realizar una publicidad importante y creativa del inmueble en venta y, sobre todo, destacar el piso frente a la competencia mostrando o aflorando todo su atractivo. Ya no bastará con abrir la puerta y enseñarlo tal cual.
4. El centro de las capitales capeará mejor la crisis.
El impacto en el centro de las capitales será de corto a medio plazo. Sin embargo, en el resto de los inmuebles ubicados en la periferia o poblaciones secundarias la recuperación se dará a largo plazo.
Ya nos lo demostró la anterior crisis del 2008. Lo inmuebles situados en las capitales reciben ofertas con menor descuento y son los primeros en acelerar su cotización en la recuperación, demorándose ésta en el extrarradio.
Sin embargo, está crisis sí ha traído una novedad que puede hacer que el descenso en la periferia o alguna de sus zonas, no sea tan notable. En el mercado prepandemia el 44,1% de las búsquedas de vivienda en nuestro país se producían en las capitales de provincia. Por el contrario, desde que se decretó el estado de alarma ese porcentaje se ha reducido hasta el 38,8%. Es decir, los datos ponen de manifiesto que durante la cuarentena algunos españoles se han dado cuenta de que viven en una vivienda que no les gusta y que preferirían vivir en zonas menos céntricas a cambio de disponer de más metros cuadrados, mayor luminosidad, jardines o terrazas.
Además, al haber probado el teletrabajo con éxito muchos profesionales empiezan a plantearse establecer su residencia en municipios pequeños alejados de las grandes ciudades.
5. Los propietarios entiende que es una crisis diferente.
El estudio más reciente de la NAR (National Association of Realtors) muestra que los propietarios no han retirado sus propiedades de la venta por el Covid-19 (sólo un 3% de los encuestados). Por tanto, el sentimiento de los propietarios, sus ánimos y comportamiento, demuestran que se sienten confiados y, aun estando abiertos a escuchar todas las ofertas, serán selectivos en su aceptación conteniendo los ajustes de precios. Creen que la situación, al no ser una crisis creada por falta de demanda sino por un virus, tenga una recuperación relativamente pronta, un horizonte temporal reducido; sobre todo, si las ayudas del gobierno o Europa prosperan.
6. Aumento del ahorro y, por tanto, de la inversión en inmuebles.
Ante circunstancias tan complejas, la importancia de contar con recursos propios para aguantar situaciones complicadas es mayor que nunca. Nos hemos dado cuenta de la importancia de tener dinero ahorrado, patrimonio. Ello implicará que las tasas de ahorro en el medio y largo plazo se incrementen frente al 24 % de media de los últimos años y que la creación de un patrimonio personal y un fondo de pensiones sean más importante que antes del virus.
Todo ello, incrementará los niveles de liquidez destinados a la inversión inmobiliaria en activos para alquilar.
7. Compradores nacionales hasta final de año.
El impacto del coronavirus en la venta a compradores internacionales dependerá de la duración de la cuarentena y de la limitación de movimiento de los compradores internacionales.
Por ello, consideramos que la compra por parte de este colectivo no regresará hasta finales de año, tras la obtención de una vacuna o tratamiento efectivo. La demanda existente, hasta entonces, será nacional.
8. Incremento del alquiler tradicional.
El alquiler mantendrá su demanda estable e incluso puede incrementarse. El único matiz que puede limitar el incremento de los precios de alquiler será el hundimiento de la demanda si la afectación de la crisis económica es mayor de la esperada.
Si bien el gobierno está trabajando en moratorias temporales para evitar los desalojos y ejecuciones hipotecarias desde el confinamiento, éstas eventualmente terminarán. Junto con los despidos y los expedientes de regulación temporal, darán lugar a un aumento de la demanda de viviendas en alquiler.
Además, desafortunadamente, muchas parejas confinadas durante semanas pueden encontrar que su apretada agenda era lo único que las mantenía juntas. Es casi seguro que ocurran numerosas rupturas y divorcios posteriores al virus; aumentando la demanda de alquiler y añadiéndose a las peticiones de alquiler que ya existían antes del covid-19 y que se reemprenderán, en cierta medida, tras éste.
Hay que ver, también, qué sucede con las medidas que tiene previstas el Gobierno en materia de control de los precios, porque toda sobrerregulación trae consigo una restricción de la oferta y una subida de los precios.
Finalmente comentar que, si el alquiler mantiene sus niveles o los incrementa, facilitará que los precios en las compraventas no disminuyan por su relación directa con éste.
9. Descenso del alquiler estacional.
Por otra parte, el covid-19 sí ha evidenciado que el alquiler estacional, para acoger al turista extranjero, ya no es invulnerable y un filón constante de rendimientos. El virus cambiará la perspectiva de bastantes inversores que, junto con las dificultades administrativas para la obtención de licencias de alojamiento temporal, pueden cambiar sus preferencias y regresar al alquiler de media y larga estancia, favoreciendo la demanda nacional, si el gobierno no fija condiciones de difícil cumplimiento.
10. Dinero accesible para los compradores.
Los que ya llevamos unos cuantos años encima, sabemos que obtener una hipoteca fija a 30 años por menos del 2% por ciento es algo excepcional. Y, esta situación, sin inflación en el horizonte, podría darse hasta más allá del 2022.
Los particulares deben ser conscientes de la oportunidad que suponen estos tipos de interés tan bajos y la disposición de los propietarios a escuchar sus ofertas. Si son capaces de dejar a un lado la fuerte carga emotiva generada por el covid-19, la opción más razonable económicamente sería hacer una oferta justa y no posponer la compra.
11. Demanda de reposición permanente.
Parte de la demanda de reposición se verá escasamente afectada por la crisis y permanecerá en esta etapa post covid. Su único condicionante será la seguridad en el trabajo. Salvado este condicionante, aceptar una oferta ligeramente más baja, no les impedirá continuar con la compra de su nueva vivienda. Saben que podrán pedir el mismo ajuste, que ellos aceptaron al vender, en el precio de compra del piso nuevo, si no demoran su compra. Y, por tanto, el efecto de cualquier ajuste en el precio de la vivienda es neutro para ellos.
12. ¿Baby boom post covid?
En el lado positivo, por supuesto, algunos amores de larga distancia descubrirán que nunca más querrán estar separados, por lo que pueden haber campanas de boda y compras de casas para futuras familias. Y, por supuesto, puede existir también el baby boom del COVID-19, que a menudo se pronostica, con familias que requieran casas más grandes.
En relación al producto, a las preferencias de los compradores en esta nueva etapa, cabe destacar:
13. Upsizing.
Antes de covid-19, familias donde los hijos se habían independizado reducían el tamaño de sus hogares (dowsizing). Sin embargo, ahora, el trabajo desde el hogar y el mucho tiempo confinado, hagan que muchos propietarios no quieran vender para vivir en casas mas pequeñas e incluso, podrían buscar viviendas de tamaño aún mayor (upsizing)
14. Viviendas multigeneracionales.
Si bien ya era una tendencia, los hogares multigeneracionales pueden convertirse en la nueva norma para muchos, especialmente a medida que la economía afecta los empleos, los planes de jubilación y demás. Muchos propietarios que piensan en cuidar a sus padres ancianos pueden haber iniciado esta tendencia, buscando un hogar más adecuado para su nueva situación vital.
15. Cambios en el diseño de los interiores.
En el horizonte próximo, puede haber cambios significativos en la forma en que vivimos y probablemente se reflejarán en el diseño de los interiores: salas polivalentes u oficinas, mayor almacenamiento, garaje imperativo, balcones o porches, baños múltiples, más duchas, vestidores independientes a la habitación para poder vestirse y desvestirse sin afectar a la pareja, área deportiva, etc.
En relación a los profesionales del sector, a las agencias inmobiliarias, destacar que:
16. Explosión de las herramientas tecnológicas.
Este periodo de confinamiento también supondrá un revulsivo para que el sector aumente su apuesta tecnológica y por las nuevas herramientas digitales.
Nosotros, en Privalore, desde siempre hemos apostado por la tecnología con, entre otras innovaciones, visitas virtuales en todas nuestras viviendas comercializadas, así como la formalización de los contratos de arras o el pago de la señal de forma telemática.
17. Únicamente sobrevivirán los mejores.
Como siempre, las empresas más preparadas son las que mejor se repondrán del golpe económico. Su propuesta de valor, la fortaleza de su marca, la tecnología con la que cuenten sus agentes inmobiliarios, la formación continua, el nivel del servicio y las herramientas financieras, marcarán la diferencia entre sobrevivir o no.
