10 Detalles TOP para publicar el mejor anuncio de tu piso

1. ¿Cuánto cuesta publicar mi piso en un portal inmobiliario?

Puedes publicar como particular gratis en la mayoría de los portales inmobiliarios:

2. ¿Cómo puedo publicar mi piso con menor esfuerzo?

Puedes publicar tu piso en cada portal directamente o bien puedes hacerlo en una pasarela para que ésta lo envíe a los portales, ahorrándote el tener que introducir cada vez los datos del piso. Encontramos dos tipos de pasarelas:

• Pasarelas de los propios portales: si publicas en Fotocasa o Idealista tienes la posibilidad de publicar directamente en otros portales con los que tienen acuerdos. No obstante, vigila porque entre ellos no se llevan bien: justamente, entre Idealista y Fotocasa no hay pasarela.
• Servicios de pasarela: empresas que sólo ofrecen el servicio de pasarela como 1001portales o listglobally. 1001portales no tiene acuerdo de pasarela con Fotocasa ni Habitaclia (ambos portales son del mismo grupo, Adevinta). Con estas pasarelas tocará pagar si quieres publicar en el plan premium para alcanzar más portales de golpe (que es el que vale la pena).
  

3. ¿Cómo debo fijar el precio a anunciar en el portal inmobiliario?

Sé consciente de los tramos de los portales para que el comprador filtre por precio los pisos que le interesan.

Por ejemplo, si dudas entre fijar el precio en 450.000 € o 455.000 €, debes ser consciente que en Idealista el tramo va hasta los 450.000€ y, sólo por añadir 5.000 € más, llegando a los 455.000 €, perderás todas las búsquedas de compradores que fijen su límite en los 450.000 €. Tu piso no saldrá en estas búsquedas y es un error pues seguramente son potenciales compradores. Ten en cuenta que Idealista es estricto y no muestra ningún piso que supere el límite. Otros portales como Fotocasa, sí muestran pisos que superen por poco el límite escogido (un +10%).

También es importante que te asesores y te informes de cuál es el margen medio de negociación de la zona para saber qué neto recibirás. En Barcelona por ejemplo, según el barrio, el descuento para cerrar la venta actualmente varía entre el 6% y el 17%. En función de ese descuento sabrás qué precio publicar para tener margen de negociación. No obstante, cuidado, pues si pones un precio demasiado alto, estará fuera de mercado, y no recibirás contactos de interesados. Ten en cuenta que tu piso compite con miles de pisos (19.122 pisos en venta en Barcelona a mayo de 2021) y no se venden todos; según el barrio, entre un 70-50% no se vende en menos de un año.

4. ¿Cómo deben ser las fotografías del piso?

Es fundamental que las fotos tengan formato horizontal y las realice un profesional después de que hayas ordenado bien tu piso, ocultando fotos personales y elementos estridentes. Puedes contratarlas con el propio portal o, con quien te asesore en la venta, por un coste de unos 80 €. Hazlo, es vital. Somos visuales y, cuando el comprador busca pisos, mira cientos de anuncios, uno tras otro, fijándose en el precio y en la foto principal. Solo tienes una oportunidad para atraer su atención y debes aprovecharla si no quieres que tu inmueble forme parte de los pisos sin vender.

Es verdad que los móviles hacen fotos impresionantes, pero aún están lejos de una cámara profesional que puede jugar con el gran angular, el obturador y los focos (evita el uso del flash), para dar la luz apropiada a cada instancia. Además, el fotógrafo retocará cada foto para que luzca aún mejor. Créeme, será tu mejor inversión. Juzga la diferencia:

5. ¿Cuántas fotos debo publicar de mi piso para venderlo?

Es necesario publicar al menos 25 fotos del piso. Escoge las mejores y muéstralas primero con aquellas de estancias que quieras destacar y, si puedes, que sigan el mismo orden que si visitases el piso físicamente. Así ayudas al comprador a entender su distribución.

En ocasiones he conocido propietarios que solo ponen fotos de la portería o muy pocas fotos. Si es tu intención, te aconsejo mejor no publicar el piso y venderlo sin anuncio (solo por contactos personales), ya que sin fotos no te llamará nadie que no sea una agencia inmobiliaria para captarte. Ponte en el lugar del comprador: ¿creerá que se trata de un piso sin problemas, donde se le muestra todo lo que hay? ¿O, por el contrario, pensará que pasa algo con el piso o con el vendedor, descartándolo? Obviamente, lo descartará.

6. ¿Cómo redacto el texto del anuncio de mi piso?

Cumplimentar todos los campos de características es mucho más importante que hacer una gran descripción. El texto escrito cada vez tiene menos relevancia frente a los atributos del inmueble.

Lo primero es pensar un buen título atractivo, ya que es la primera frase del anuncio (las 20 primeras palabras). No comentas el error de repetir en esta frase datos que ya da por defecto el anuncio (metros del piso y ubicación).

Puedes ver en el ejemplo siguiente cómo el segundo anuncio es más efectivo, atractivo y completo con una buena primera frase, con un buen título.

El resto de la descripción de tener, al menos 500 caracteres, y generar interés. Intenta no centrarte las características físicas sino los beneficios que supondrá para el comprador tipo de tu piso. Es decir, vende menos decir que el piso cuenta con un “pequeño estudio”, que decir dispone de “un estudio donde podrás teletrabajar sin que tus peques te distraigan”. Expresa beneficios, no características, para conseguir atraer más contactos.

Por otra parte, el texto debe estar dirigido a un comprador tipo. Para ello, piensa primero a quién le puede encajar tu piso (grupo social, estructura familiar) y enfoca el anuncio para atraerlo. Quizá te falte experiencia pero, un anuncio generalista para todos, no contentará a nadie y, por ende, generará menos contactos.

Finalmente, cierra el anuncio con una llamada a la acción: “Llámame y te cuento más sobre esta oportunidad”. Debes motivar al comprador para que te contacte.

7. ¿Cómo subir mi anuncio a primeras posiciones del portal inmobiliario?

Los anuncios de los pisos se listan inicialmente por fecha de publicación; es decir, las publicaciones más recientes en las primeras páginas. No obstante, en los últimos años se ha incorporado otro criterio más importante aún: la calidad del anuncio. Por ello, anuncios antiguos pueden estar por encima de anuncios más nuevos por su mayor calidad. Y esto es en lo que nos vamos a centrar; en conseguir la mayor calidad para asegurarnos una mejor posición del anuncio.

En este sentido, en la mayoría de los portales tienes acceso a un panel de control que te indica la calidad de tu anuncio y las medidas que puedes aplicar para aumentarla.

Para que tengas una idea, estos son los criterios de Idealista para conseguir que califiquen tu anuncio como de máxima calidad:

• Disponer de plano.
• Descripción del piso con 500 caracteres o más.
• Tener 25 fotos o más:
  • 75% de ellas que sean del piso.
  • 15% de ellas que sean de las zonas comunes.
  • 10% de ellas que sean de la calle o detalles interesantes en ella.
• Subir fotos etiquetadas (salón, baño, etc.) y de alta definición.
• Mostrar un video del piso o tour virtual realizado por Idealista.
• Tour virtual o video realizado por el propio portal
• Detallar al máximo las características del piso.
• Detallar la dirección exacta del piso. Si no es posible, indicar la calle.
• Frescura del anuncio; es decir, la fecha de su primera publicación.
  • Para alquiler es uno de los parámetros más importantes.
  • En venta no es tan importante. No se puede hacer nada para mejorar la frescura pues Idealista detecta si despublicas y vuelves a publicar el mismo piso.
• Tener contratado el branding (logotipo de la empresa en el anuncio).
• Subir el certificado energético.
• Realizar reducciones de precio. Cuanto más reduzcas el precio, más puestos en el ranking subirás. Es más recomendable hacer una rebaja grande a varias pequeñas para no diluir el efecto en el posicionamiento.

Nota: Fotocasa es de los pocos portales que aún no tiene un panel de control de calidad de los anuncios, por lo que basa su criterio en la fecha de publicación para mostrar los inmuebles.

Nota: Recomendamos que tengas cuidado con detallar la dirección exacta del piso (más aún si no vives en él). Puede ser útil para los compradores, pero también puede generarte problemas con okupas y ladrones. Es suficiente el nombre de la calle sin detallar número.

8. ¿Vale la pena destacar el anuncio de mi piso?

Con frecuencia, como particulares, no nos damos cuenta de la feroz competencia en la venta de pisos. Para nosotros es único por la cantidad de experiencias vividas en él, sin ser conscientes que, para venderlo, eso no cuenta y que hay miles de pisos como el tuyo, que compiten por conseguir el interés del comprador.

En este momento en el distrito del Eixample, por ejemplo, hay 4.283 pisos en venta; es decir, 142 páginas de oferta que el comprador no suele ver. Tengamos en cuenta que los compradores no suelen buscar más allá de las primeras 4-6 páginas del resultado de su búsqueda y, cómo mucho, dedican 2.7 segundos de media (fuente: Fotocasa) por anuncio en la parrilla de resultados para valorar si ven el detalle del piso o pasan al siguiente.

A su vez, siguiendo con el ejemplo, en este caso y por muy bien que lo hagas (máxima puntuación en calidad), el anuncio saldrá siempre de la página 49 en adelante pues, antes, se posicionarán todos los anuncios premium o destacados de las agencias inmobiliarias. Es decir, tu piso se publicará como máximo en la posición 1.500 de 4.283 pisos. Por eso, es importante que valores destacarlo, al menos, en Idealista. Si no es así, tu piso se perderá en un mar de ofertas y será invisible para la gran parte de los compradores.

Para que tengas una idea, las agencias inmobiliarias pueden destinar entre 900-2.300 € por piso para conseguir un mejor posicionamiento. Contra eso compites.

Otro tema a considerar es que el nivel de competencia varía entre barrios. Por ejemplo, posicionar en las primeras páginas en la Dreta de l’Eixample de Barcelona es mucho más difícil que en las Corts. Tienes a muchas más agencias inmobiliarias pagando posicionamiento en este barrio que pasarán por delante de ti.

9. ¿Cuánto cuesta destacar el anuncio de mi piso?

Con frecuencia, como particulares, no nos damos cuenta de la feroz competencia en la venta de pisos. Para nosotros es único por la cantidad de experiencias vividas en él, sin ser conscientes que, para venderlo, eso no cuenta y que hay miles de pisos como el tuyo, que compiten por conseguir el interés del comprador.

En general, los precios para contratar acciones que destaquen tu piso varían entre los 10 y los 70 €, según el tipo de anuncio premium y duración (un día o un mes). Te sugiero que preguntes al portal que te interese qué opciones ofrecen para destacar el piso. Cierto es que algunas de estas opciones están reservadas únicamente a las agencias inmobiliarias.

Habitualmente, los portales ofrecen dos tipos de anuncios destacados:

• Una subida de posiciones en la lista.
• Un distintivo en el anuncio que llame la atención (marcarlo como “oportunidad” o “urge”, una tira amarilla en la parte superior, etc.).

Elegir entre uno u otro dependerá del objetivo que persigas o el momento de la venta. Por ejemplo, si acabas de publicar el anuncio, será mejor pagar para tener un distintivo en el anuncio que lo haga más atractivo. Por contra, si el anuncio lleva mucho tiempo publicado sin éxito, será más apropiado la opción que nos permita escalar posiciones en la lista.

Además, es importante que sepas que la gestión de estos destacados varía de un portal a otro. En algunos es sencillo, activas el destacado y te olvidas. En otros, requiere que los actives cada mes, lo que requiere mayor dedicación por tu parte.

10. ¿Qué otros servicios puedo contratar a un portal inmobiliario?

En los portales inmobiliarios podrás contratar otros servicios como visitas virtuales con asistencia del asesor comercial en directo, índices de precios, valoraciones de la vivienda, comparador de hipotecas, servicios de video y fotografía, tour virtual, análisis legal de la propiedad, tramitación certificado energético, nota simple, carteles, etc.

Todos ellos facilitarán la venta y mejorarán la calidad de tu anuncio: incluso puedes detallar en la descripción de tu piso cual sería la hipoteca al mes para un comprador tipo.